キャンプ場経営の収益性｜営業利益率・稼働率・客室単価の目安を解説

キャンプ場経営に興味はあるけれど、「実際どのくらい儲かるの？」という点が気になっている方は多いはずです。キャンプ場の収益性を判断するうえで欠かせないのが、稼働率・客室単価・営業利益率という3つの経営指標です。

感覚だけで「なんとなく儲かりそう」と判断してしまうと、開業後に資金繰りで苦しむことになりかねません。数値の目安を知っておけば、現実的な事業計画を立てられますし、金融機関への説明にも説得力が出ます。

キャンプ場経営の収益性｜3つの経営指標で読み解く

キャンプ場の収益性は、突き詰めると3つの指標に集約されます。まずはこの3つが何を表しているのか、ざっくり押さえておきましょう。

この3つはバラバラに見るものではありません。稼働率と客室単価を掛け合わせれば1サイトあたりの収益力が見えてきて、そこから費用を引いて初めて営業利益率が定まります。3つを連動させて考えること。これが収益性を正しく読み解くコツです。

ちなみにキャンプ場は、ホテルや旅館と比べて稼働率がかなり低い業態です。それでも経営が成り立つのは、固定費や維持管理費が比較的小さいという構造的な特徴があるからです。この点も後ほど詳しく掘り下げます。

キャンプ場の稼働率｜目安と計算方法

まずは稼働率から見ていきましょう。稼働率とは、一定期間のうちにサイト（区画）がどれだけ利用されたかを示す指標です。集客がうまくいっているかどうかを測る、いちばん基本的な数字といえます。

稼働率の計算式

キャンプ場の稼働率は、次の式で求められます。ホテル業界でいうOCC（Occupancy Rate）と同じ考え方です。

注意したいのは、分母を「営業日数」で計算するか「365日」で計算するかで数字が大きく変わる点です。冬季休業や定休日が多いキャンプ場だと、営業日ベースの稼働率は高く出ても、365日ベースでは低くなります。事業計画では、どちらの基準で話しているのかを意識しておきましょう。

キャンプ場の稼働率の目安

気になる目安ですが、キャンプ場（オートキャンプ場）の稼働率は業界平均で10〜20%程度とされています。日本オートキャンプ協会のデータでは、2021年のオートキャンプ場の稼働率は営業日ベースで20.4%、365日ベースに換算すると14.8%でした。

年	オートキャンプ場の稼働率（営業日ベース）
2019年	17.5%
2020年	16.3%
2021年	20.4%

ホテル全体の平均稼働率が60%前後であることを考えると、キャンプ場の数字はかなり低く感じられるでしょう。これは「土曜の宿泊は満席でも、平日はほとんど空いている」という利用の偏りが大きいためです。天候や季節に左右されやすい業態でもあります。

参照元：一般社団法人日本オートキャンプ協会「オートキャンプ白書」

稼働率が低くても経営が成り立つ理由

「稼働率が15%程度で本当に商売になるの？」と不安になるかもしれません。ですが、キャンプ場が低稼働でも成立してきたのには理由があります。

いちばん大きいのは、固定費と維持管理費が比較的小さいという点です。ホテルのように大規模な建物や多数のスタッフを抱える必要がなく、土地とサイト、最低限の設備があれば運営できます。稼働が低い日でも出ていくお金が少ないため、繁忙期の売上でカバーできる構造になっているわけです。

裏を返せば、稼働率を少し上げるだけで利益が大きく伸びる余地があるということでもあります。平日稼働の底上げや通年営業への転換は、キャンプ場の収益改善で王道の打ち手です。

キャンプ場の客室単価（ADR）｜相場と上げ方

次は客室単価です。キャンプ場の場合は「1サイトあたりの平均販売単価」を指し、ホテル業界でいうADR（Average Daily Rate）にあたります。稼働率が「どれだけ埋まったか」を表すのに対し、客室単価は「1組からいくらもらえたか」を表す価格の指標です。

テントサイトの平均単価の相場

一般的なオートキャンプ場のテントサイトの平均単価は、1組あたり4,000〜5,000円程度とされています。オートキャンプ白書をもとにした推計では、テントサイト1区画の全国平均は4,743円という数字も出ています。ホテルや旅館の宿泊単価と比べると、かなり低い水準です。

この単価の低さが、キャンプ場の収益性を語るうえでのポイントになります。稼働率も単価も低いとなると、1サイトあたりの収益力はどうしても限られてきます。だからこそ、単価をどう引き上げるかが経営改善の大きなテーマになるわけです。

参照元：一般社団法人日本オートキャンプ協会「オートキャンプ白書」

高規格化・グランピング化による単価向上

客室単価を大きく引き上げる方法として近年注目されているのが、施設の高規格化やグランピング化です。電源付きサイトや設置型のテント、設備の充実した宿泊棟を導入すると、1組あたりの単価は数千円から数万円へと跳ね上がります。

サイトタイプ	1組あたりの単価目安	特徴
一般テントサイト	4,000〜5,000円	区画のみ提供。設備投資は小さい
電源付き・高規格サイト	6,000〜10,000円	電源・設備で付加価値をつけやすい
グランピング（宿泊棟型）	20,000〜30,000円	手ぶらで泊まれる高単価プラン

もちろん、高規格化には設備投資が必要ですし、旅館業法の許可が求められるケースもあります。ただ、単価が5倍以上になる可能性を考えると、投資対効果の大きい打ち手です。既存のキャンプ場に一部グランピング区画を追加して、単価の底上げを図る施設も増えています。

キャンプ場の営業利益率｜目安と収益構造

3つめの指標が営業利益率です。売上に対してどれだけ利益が手元に残るかを示す、経営効率のものさしです。稼働率や単価がどれだけ高くても、費用がかさめば利益は残りません。ここを押さえておかないと「売上はあるのにお金が残らない」という状態に陥ります。

営業利益率・経常利益率の目安

キャンプ場の利益率について、公的に整備された統計は多くありません。日本オートキャンプ協会のコラムでは、キャンプ場の経常利益率は1%前後と推測されており、他業種と比べても低い水準にあるとされています。売上高経常利益率は、一般的に0.7〜3%程度が標準、4%を超えると優良とされる指標です。

つまり、一般的なオートキャンプ場は「薄利」の構造になりやすいということです。低い稼働率と低い単価が掛け合わさるため、大きな利益を出しにくいのが実態です。ここでも、単価アップや稼働率改善による収益性の底上げが重要になってきます。

参照元：一般社団法人日本オートキャンプ協会「収益性の分析」

キャンプ場の費用構造

利益率を左右するのが費用構造です。キャンプ場の主な費用項目を整理しておきましょう。

キャンプ場は建物投資が小さいぶん、人件費と維持管理費のコントロールが利益率を大きく左右します。特に草刈りや樹木の管理は、外注すると想定以上の出費になりがちなので、事業計画に必ず織り込んでおきましょう。

収支シミュレーションの例

イメージをつかむために、小規模なオートキャンプ場の年間収支をざっくり試算してみましょう。20区画・稼働率15%・1組あたり単価の想定で組んだ一例です。

項目	金額（年間）
売上（20区画×稼働率15%×平均単価8,000円×365日）	約876万円
人件費	約250万円
維持管理費	約150万円
水道光熱費	約80万円
広告宣伝費・予約手数料	約90万円
その他経費（保険・消耗品等）	約100万円
営業利益	約206万円

あくまで一例ですが、一般的なキャンプ場は「大きくは儲からないが、固定費が低いぶん赤字になりにくい」という性格が見えてきます。ここから利益を伸ばそうと思ったら、稼働率・単価・費用のどれかを動かすしかありません。次のセクションで、その掛け合わせの考え方を見ていきます。

3指標を掛け合わせるRevPARの視点

稼働率と客室単価を別々に眺めているだけでは、収益力の全体像はつかめません。そこで役立つのがRevPAR（レブパー／Revenue Per Available Room）という考え方です。宿泊業界では最重要とされる収益性の指標で、キャンプ場経営でも同じように使えます。

RevPARは、稼働しなかった区画も含めて「1区画が1日あたり平均でいくら稼いだか」を表します。稼働率と単価の両方を反映するため、施設全体の収益力を1つの数字で比較できるのが強みです。

ここで大事なのは、稼働率が高い施設が必ずしも収益力が高いとは限らないという点です。次の3パターンを比べてみましょう。

この例では、稼働率が最も低い3番目の施設が、RevPARでは最も高い収益力を示しています。「とにかく埋める」発想で安売りを続けると、稼働率は上がっても収益は伸びません。稼働率・単価・利益の3点を同時に見る視点こそが、失敗を防ぐカギになります。

参照元：一般社団法人日本オートキャンプ協会「キャンプ場経営の指標」

キャンプ場の収益性を高める4つの打ち手

ここまで見てきたとおり、キャンプ場の収益性は稼働率・単価・費用の3点で決まります。この3点を動かすための、実践的な打ち手を4つ紹介します。

客室単価を引き上げる

いちばんインパクトが大きいのが単価の引き上げです。電源付きサイトや設置型のテント、グランピング区画の導入で、1組あたりの単価を数倍にできる可能性があります。すべてを高規格化する必要はなく、一部の区画だけ高単価プランにするだけでも、全体のRevPARは改善します。

通年営業で稼働できる期間を伸ばす

冬季休業をしているキャンプ場は、その期間まるごと売上がゼロになります。逆にいえば、冬でも快適に過ごせる宿泊環境を用意できれば、稼働できる日数そのものを増やせるということです。年間稼働率の底上げに直結する打ち手です。

冬季営業のカギを握るのが、宿泊棟の断熱性能です。断熱材を360°に使用したインスタントハウスのような宿泊棟なら、外気温の影響を受けにくいため、寒い時期でも快適な滞在を提供できます。基礎工事が不要でペグやビスで固定でき、設置は数時間（約6時間）で完了するため、既存のキャンプ場に高単価の宿泊区画を追加する手段としても取り入れやすい選択肢です。

平日・閑散期の稼働を底上げする

キャンプ場は土日に予約が集中し、平日はガラガラになりがちです。平日限定の割引プランや連泊割引、法人向けの研修利用の受け入れなどで、空いている日を埋める工夫が効きます。固定費が低い業態だからこそ、平日の稼働が1組増えるだけでも利益への貢献は小さくありません。

費用を見直して利益率を守る

売上を伸ばすと同時に、費用のコントロールも欠かせません。受付の無人化・セルフチェックイン導入による人件費の圧縮、予約サイト頼みから自社サイト予約への誘導による手数料削減などが代表的です。薄利になりやすい業態だからこそ、費用の一つひとつを見直す姿勢が利益率を守ります。

キャンプ場経営の収益性に関するよくある質問

キャンプ場の稼働率の目安はどのくらいですか？

オートキャンプ場の稼働率は業界平均で10〜20%程度とされています。日本オートキャンプ協会のデータでは、2021年は営業日ベースで20.4%、365日ベースでは14.8%でした。土日に利用が集中し平日が空きやすいため、ホテル業界と比べると低い水準です。

キャンプ場の客室単価（1サイトの単価）はいくらくらいですか？

一般的なオートキャンプ場のテントサイトは、1組あたり4,000〜5,000円程度が相場とされています。電源付きの高規格サイトなら6,000〜10,000円、グランピング型の宿泊棟なら2万〜3万円と、施設のグレードによって大きく変わります。

キャンプ場経営の利益率はどのくらいですか？

公的な統計は限られますが、日本オートキャンプ協会のコラムでは経常利益率は1%前後と推測されており、他業種より低めとされています。低い稼働率と単価が重なるため薄利になりやすい一方、固定費が小さく赤字になりにくい構造です。単価アップや通年営業で収益性を高める余地があります。

RevPARとは何ですか？キャンプ場でも使えますか？

RevPAR（利用可能区画あたりの売上）は、客室単価×稼働率で求める収益性の指標です。稼働しなかった区画も含めて1区画あたりの平均売上を示すため、稼働率と単価の両方を反映した収益力を1つの数字で比較できます。キャンプ場経営でも有効な指標です。

キャンプ場の収益性を上げるにはどうすればいいですか？

客室単価の引き上げ、通年営業による稼働日数の増加、平日・閑散期の稼働底上げ、費用の見直しが主な打ち手です。特に電源付きサイトやグランピング区画の導入は単価を数倍にできる可能性があり、断熱性能の高い宿泊棟を使った冬季営業は年間稼働率の底上げに直結します。

まとめ

キャンプ場経営は、感覚ではなく数値で収益性を見極めることが第一歩です。稼働率・客室単価・営業利益率の目安を押さえたうえで、自分の計画がどのラインにあるのかを確かめてみてください。単価アップや通年営業といった打ち手を組み合わせれば、薄利になりやすいキャンプ場でも収益性を高めていけます。

キャンプ場の高規格化や通年営業に向けた宿泊棟の選定など、収益性を高める設備のご相談はお気軽にお問い合わせください。

山中典（やまなか つかさ）

株式会社LIFULL ArchiTech 取締役COO／名古屋工業大学共同研究員。インスタントハウスの開発・事業を軸に、災害支援から多様な空間活用まで幅広く展開している。