小さな空き地でも収益化！ローリスク土地活用の新定番「インスタントハウス」

「狭い空き地を相続したが使い道がない」「固定資産税だけ払い続けるのはもったいない」。そんな悩みを抱える土地オーナーは少なくありません。広い土地ならアパートや駐車場など選択肢も多いのですが、小さな空き地となると「何に使えるのか分からない」と諦めてしまいがちです。

小さな空き地の活用が難しいと思われる理由

小さな空き地、いわゆる狭小地は、一般的に15〜20坪以下の土地を指します。HOME4Uの解説でも、30坪未満の狭い土地は有効な土地活用が難しいために長く持て余すことも考えられると指摘されています。活用が難しいと思われがちな主な理由は、次のとおりです。

• 面積が狭く、アパートやマンションのような大規模な建物が建てにくい
• 立地によっては駐車場や店舗としての需要が見込みにくい
• 活用方法を自分で調べて判断するのに時間と手間がかかる

参照元：HOME4U「狭い土地でも活用できる？収益につながる方法と注意点」

一方で、狭い土地には見過ごせないメリットもあります。アップルパークの解説では、狭小地は活用する面積が必然的に狭くなるため、初期費用だけでなくランニングコストも広い土地に比べて安く抑えられるとされています。つまり「小さいからこそ、少ない投資でローリスクに始められる」という発想の転換が可能なのです。

参照元：アップルパーク「1坪でも諦めないで！狭小地におすすめの土地活用方法と事例」

小さな空き地で始めるローリスクな土地活用の選択肢

小さな空き地でも、初期投資を抑えて始められる土地活用は複数あります。まずは代表的な選択肢を、初期投資と特徴の観点から整理します。

活用方法	初期投資	特徴
月極駐車場	低い	区画を区切ればすぐ始められ初期費用がほとんどかからない
コインパーキング	ほぼなし（運営会社負担）	運営会社が設備費用を負担。立地が限定される
自動販売機	ほぼなし（設置会社負担）	人通りの多い場所向け。設置費用は設置会社が負担
レンタサイクルスペース	ほぼなし	狭い土地でも可能。事業者が場所を募集
貸農園（市民農園）	中程度	水道・簡易トイレ・柵などの初期投資が必要

NPO法人空家・空地管理センターの解説によると、コインパーキングは駐車場化の費用をすべて運営会社が負担するため、初期投資なく高収益が見込める一方、駅前や幹線道路沿いなど立地が限定されるとされています。自動販売機も設置費用を設置会社が負担するため、初期投資を抑えやすい方法です。

参照元：NPO法人空家・空地管理センター「空き地の有効的な活用方法は？」

東建コーポレーションの解説では、住宅街の中にある空き地やオフィスビルの脇のデッドスペースでも、レンタサイクルスペースとして活用する事例が見られるとされています。基本的に初期費用は必要とせず、利用料に応じた賃料がオーナーに配分される収益構造が多いようです。

参照元：東建コーポレーション「空き地の活用事例15選を解説！」

ローリスク土地活用の共通点は「すぐ始めてすぐやめられる」

これらのローリスクな土地活用に共通するのが、「初期投資が小さい」だけでなく「やめたいときにやめやすい」という点です。YANUSYの解説でも、リスクが小さい土地活用は基本的にすぐに始められ、すぐに終わらせることができるのがメリットで、近い将来にほかの使い道がある土地の一時的な活用に向いているとされています。

裏を返せば、ローリスクな土地活用を選ぶ際は「初期投資の小ささ」と「撤退のしやすさ」をセットで考えることが大切だといえます。

参照元：YANUSY「リスクの少ない土地活用とは。やっぱり賃貸経営がベスト？」

「ローリスク」を見極める2つの軸

ローリスクな土地活用を選ぶうえで押さえておきたいのが、「初期投資の小ささ」と「撤退のしやすさ」という2つの軸です。この2つを満たすほど、失敗したときの損失を抑えられます。

軸1．初期投資をどこまで抑えられるか

イエウールの解説では、ほとんどの土地活用には初期費用や維持費用がかかり、中には億単位の初期費用がかかるものもあるとされています。多額のローンを組んで始めると、計画どおりに収益が出なかったときに返済が重荷になります。自己資金の範囲、あるいは少額の投資で始められる方法を選ぶことが、ローリスク化の第一歩です。

参照元：イエウール「土地活用にはどんなリスクがある？」

軸2．やめたいときに撤退しやすいか

もう1つの軸が撤退のしやすさです。建物を建ててしまうと、やめたくなっても解体費用がかかり、簡単には撤退できません。一方、設備の設置・撤去が容易な活用法であれば、「うまくいかなければ別の使い道に切り替える」という柔軟な判断ができます。近い将来に売却や別用途への転用を考えている土地ほど、この撤退のしやすさが重要になります。

この2つの軸で見たとき、駐車場や自動販売機といった定番のローリスク活用に加えて、近年新たな選択肢として加わってきたのが、工作物として扱われる構築物の活用です。

小さな空き地の新しい選択肢「インスタントハウス」

定番のローリスク土地活用は手軽な反面、駐車場や自動販売機では「固定資産税の元を取る」程度にとどまり、収益の上限が低いという課題もあります。そこで、初期投資と撤退のしやすさを抑えつつ、宿泊・店舗・サウナなど収益性のある業態にもつなげられる選択肢として注目されるのが、インスタントハウスです。

インスタントハウスとは

インスタントハウスは、2011年の東日本大震災での被災地支援をきっかけにした名古屋工業大学大学院の北川啓介教授の研究をもとに、LIFULLと名古屋工業大学大学院による共同研究にて開発した新しい構築物です。法的に「工作物」として扱われ、ドーム型の構造が特徴です。

ローリスク土地活用の2軸にマッチする特性

インスタントハウスは、先に挙げた「初期投資の小ささ」と「撤退のしやすさ」という2つの軸に、構造的にマッチする特性を備えています。

基礎工事を伴わず動産として扱われるため、「まず小さく始めて、合わなければ撤去・移設する」というローリスクな進め方が可能です。サイズを調整することも可能なため、小さな空き地の広さに合わせて設置できる点も、狭小地との相性のよさにつながります。

断熱材を360°に使用しているため外気温の影響を受けにくく、通年での運用にも対応しやすい構造です。本体価格に設営費が含まれているわかりやすい価格設定です。特注仕様の場合は製作期間が別途必要となります。

小さな空き地×インスタントハウスの活用アイデア

小さな空き地にインスタントハウスを設置することで、定番のローリスク活用よりも収益性のある業態に挑戦できます。立地や周辺ニーズに合わせた活用アイデアを紹介します。

活用アイデア	向いている立地	ポイント
レンタルスペース・サテライトオフィス	住宅街・駅近	テレワーク需要を取り込む。電源と通信環境を整える
小型店舗・物販スペース	人通りのある通り沿い	カフェや雑貨販売など。サイズ調整で空き地に合わせやすい
プライベートサウナ	住宅街・郊外	サウナ需要の高まりを背景に、小スペースで差別化しやすい
ドッグラン併設の休憩棟	郊外・幹線道路沿い	屋外スペースと組み合わせて付加価値を出す
趣味・レンタルスタジオ	住宅街	音楽・撮影・ワークショップなどの貸しスペース

サウナ需要を取り込む選択肢

近年高まるサウナ需要を取り込む選択肢として、インスタントサウナがあります。断熱材の発泡ウレタンを用いた独自の構造により、高い断熱性能と熱循環効率を実現した新しいサウナであるインスタントサウナは、100V電源で運用可能な電気サウナストーブを採用しており電気工事が不要です。小さな空き地でも、プライベートサウナとして設置すれば、定番の土地活用にはない差別化を図れます。

活用前に確認しておきたいこと

インスタントハウスを使った活用を検討する際は、事前に確認しておくべき点があります。工作物として扱われるかどうかの最終判断は自治体が行うため、設置予定地を管轄する自治体への事前相談が欠かせません。また、宿泊や飲食を伴う業態では、旅館業法や食品衛生法などの許認可が別途必要になる場合があります。

• 設置予定地の用途地域・建築規制を自治体に確認する
• 工作物としての設置可否を自治体に事前相談する
• 業態に応じて必要な許認可（旅館業法・食品衛生法など）を確認する
• 周辺の需要やターゲット層を調査してから業態を決める

小さな空き地の土地活用に関するよくある質問

何坪くらいから土地活用できますか？

活用方法によりますが、1坪程度の小さなスペースから始められる方法もあります。自動販売機なら1〜2坪、駐車場なら2台分で8坪弱が目安です。狭小地は活用面積が狭いぶん初期費用やランニングコストを抑えやすいため、小さくても諦める必要はありません。まずは土地の広さと立地に合った方法を探すことが大切です。

初期投資を抑えてローリスクで始められる土地活用は？

月極駐車場、コインパーキング、自動販売機、レンタサイクルスペースなどが代表的です。コインパーキングや自動販売機は運営会社・設置会社が設備費用を負担するため、オーナーの初期投資をほぼゼロに抑えられます。ただし収益の上限は低めなので、より収益性を求める場合は工作物を使った活用も選択肢になります。

ローリスクな土地活用を選ぶポイントは？

「初期投資の小ささ」と「撤退のしやすさ」の2つの軸で考えるのがポイントです。多額のローンを組まず自己資金の範囲で始められること、やめたくなったときに解体費用をかけず撤退できることを満たすほど、失敗時の損失を抑えられます。近い将来に売却や別用途を考えている土地では、特に撤退のしやすさが重要です。

インスタントハウスは小さな空き地でも設置できますか？

サイズを調整することも可能なため、小さな空き地の広さに合わせて設置を検討できます。基礎工事不要でペグやビスで固定し、設営は数時間（約6時間）で完了します。ただし工作物として扱われるかどうかの最終判断は自治体が行うため、設置前に必ず管轄の自治体へ事前相談を行ってください。

インスタントハウスは撤去や移設ができますか？

動産として扱われるのが一般的で、基礎工事を伴わないため、撤去や移設の柔軟性が高いのが特徴です。「この立地は合わなかった」という場合に別の土地へ移すことも視野に入るため、近い将来に土地の使い道が変わる可能性がある場合でも、ローリスクに始めやすい選択肢といえます。

まとめ

小さな空き地は「使い道がない」と諦められがちですが、初期投資を抑えてローリスクに始められる土地活用の選択肢は意外と多くあります。大切なのは、初期投資の小ささと撤退のしやすさという2つの軸で、自分の土地と将来計画に合った方法を選ぶことです。

定番の駐車場や自動販売機から一歩進んで収益性を高めたい場合は、建築確認が原則不要で動産として扱われるインスタントハウスのような構築物も検討に値します。「まず小さく始めて、合わなければ撤去・移設する」というローリスクな進め方ができるため、小さな空き地の新しい活用の選択肢として、ぜひ候補に加えてみてください。

山中典（やまなか つかさ）

株式会社LIFULL ArchiTech 取締役COO／名古屋工業大学共同研究員。インスタントハウスの開発・事業を軸に、災害支援から多様な空間活用まで幅広く展開している。